Leasehold à Koh Samui : durée, enregistrement et points à vérifier

À Koh Samui, de nombreuses villas sont proposées en leasehold. Pour un acheteur international, ce terme mérite une explication : il désigne des droits issus d’un bail, pendant une durée contractuellement définie, et non automatiquement la propriété permanente du terrain.

Deux offres annoncées comme leasehold peuvent différer fortement selon la durée restante, les droits sur la construction et les clauses du contrat. L’annonce immobilière doit donc être complétée par la lecture des documents.

Ce que recouvre le leasehold

Dans le cas d’une villa, le montage peut comprendre un bail sur le terrain et des droits distincts concernant la maison. Ces deux éléments doivent être identifiés précisément. Un bail n’est pas une propriété foncière perpétuelle, même si l’usage de la villa peut être comparable pendant la période prévue au contrat.

Pourquoi la durée de 30 ans revient souvent

Dans le régime général, l’article 540 du Code civil et commercial thaïlandais prévoit un maximum de 30 ans pour un bail immobilier. Le texte envisage un renouvellement, mais il ne transforme pas une promesse contractuelle de renouvellement en 60 ou 90 ans de droits déjà acquis.

Une annonce formulée « 30 + 30 + 30 ans » ne doit donc pas être présentée comme garantissant automatiquement 90 années fermes. Il faut distinguer la période initiale enregistrée de tout engagement futur et faire vérifier les clauses applicables.

L’importance de l’enregistrement

L’article 538 prévoit qu’un bail immobilier de plus de trois ans doit être écrit et enregistré auprès de l’autorité compétente pour être opposable au-delà de trois ans. Une brochure commerciale ou un contrat de réservation ne suffit pas à confirmer les droits effectivement enregistrés.

L’acheteur doit aussi contrôler le titre foncier et l’identité du propriétaire concerné. Notre article sur les titres fonciers et unités de mesure aide à comprendre les documents de terrain les plus courants.

Pour une villa en revente, la durée restante compte

Si une villa avec bail existant change de mains, une nouvelle période de 30 ans ne commence pas automatiquement le jour où le nouvel acquéreur signe. Les dates d’effet, le temps restant et la possibilité de transférer les droits doivent être vérifiés sur les actes existants.

Les points les plus utiles à examiner sont :

• Les noms du bailleur et du titulaire actuel du bail.
• La date de départ, la date d’échéance et la durée restante enregistrée.
• Les conditions de transfert ou de cession du bail.
• Les clauses de renouvellement et leurs limites juridiques.
• Les droits sur la villa et les obligations d’entretien.
• Les loyers du terrain et autres paiements prévus au contrat.

Faire examiner les droits réels, pas seulement l’annonce

Le leasehold peut convenir à une résidence ou à un achat de vacances lorsqu’il correspond au projet de l’acheteur et que les conditions sont comprises. La question centrale est de savoir quels droits sont réellement enregistrés, pour combien de temps et avec quelles obligations.

Avant tout paiement important, un avocat indépendant devrait examiner le titre, les actes et les droits relatifs à la maison. Voir aussi notre article sur le rôle d’un avocat dans un achat immobilier à Koh Samui.

Sources

• Code civil et commercial thaïlandais — article 540
• Code civil et commercial — articles 538 à 540
• Department of Lands — frais d’enregistrement

Informations vérifiées le 2 novembre 2026. L’analyse contractuelle doit être adaptée à chaque bien.